La confusione interpretativa fra “valore” e “prezzo” ancora oggi perseguita non solo il grande pubblico, ma anche alcuni esperti. Il prezzo è oggettivo: è il raggiungimento di un accordo commerciale su basi numeriche. Il valore ha una connotazione sostanzialmente soggettiva, legata alla situazione personale dei vari protagonisti del mercato quando giudicano un determinato bene.
I prezzi economici sono quelli generati da un libero scambio sul mercato. I prezzi nominali sono quelli richiesti, ma non accettati dal mercato.
Il valore di scambio e il prezzo coincidono in occasione di ogni transazione conclusa positivamente. Il prezzo è sempre unico: si colloca tra il valore di scambio minimo per il venditore e il valore di scambio massimo per l’acquirente.
Solitamente i valori di scambio variano nel tempo. E così compito del perito cercare di costruire le serie storiche dei dati per il passato, e proporre previsioni per il futuro.
Stimare significa prevedere. Occorre quindi conoscere molto bene i fattori che influenzano i prezzi e i valori immobiliari.
Un perito non stima il valore di un bene immobile, ma un probabile futuro prezzo di mercato. Si deve usare invece il termine valore quando si affrontano argomenti quali il valore fiscale, valore assicurato, valore contabile, valore residuo, valore storico e così via.
Un valore è condizionato da fattori quali l’utilità (connessa al bisogno più o meno primario di un bene), la percezione della sua rarità sul mercato, il potere di acquisto degli acquirenti, il rischio di finanziamento per chi eroga prestiti, eccetera.
Vi sono poi elementi oggettivi che condizionano il valore, classificabili in fattori esterni al bene da stimare (sociali, economici, fiscali/sindacali/politici fisici) e fattori interni (cioè inerenti al bene stesso).
Il perito estimatore svolge una professione complessa, che diventerà sempre più complicata in futuro: la cultura tecnica, giuridica ed economico/finanziaria sarà sempre più necessaria. E i clienti, committenti e fruitori di perizie diventeranno sempre più esigenti.
Sarà il mercato a espellere spontaneamente chi ancora continuerà a redigere peritali fotocopiando pagine di vecchi libri di estimo.
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